Odwrócony kredyt hipoteczny

Odwrócony kredyt hipoteczny bez ograniczenia wiekowego

 

Rada Ministrów przyjęła założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, przedłożone przez ministra finansów.

Zgodnie z założeniami, projektowane przepisy adresowane są do osób starszych, a przygotowane rozwiązania zabezpieczą interesy beneficjentów usługi kredytu. Rozwiązania zaproponowane w projekcie ustawy wprowadzą mechanizmy umożliwiające bankom, instytucjom kredytowym, oddziałom banków zagranicznych oraz instytucjom kredytowym prowadzącym działalność transgraniczną oferowanie odwróconych kredytów hipotecznych oraz skuteczne dochodzenie roszczeń. Nie będzie określany limit wieku osób pragnących zawrzeć z bankiem taką umowę.

Instytucjami uprawnionymi do zawierania umów będą instytucje określone w Prawie bankowym, a więc podlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego lub organom nadzorczym w macierzystych państwach członkowskich Unii Europejskiej. Kredyt będzie zawierany w walucie polskiej.

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego jest szczególnym rodzajem kredytu, którego podstawą zabezpieczenia jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości lub określonym prawie do nieruchomości. Oznacza to, że bank lub inna określona instytucja kredytująca może zawrzeć umowę kredytu odwróconego z osobą fizyczną, która posiada:

- prawo własności nieruchomości,

- prawo własności ułamkowej części nieruchomości,

- prawo użytkowania wieczystego gruntu,

- spółdzielcze prawo własności do lokalu.

Dla banku udzielającego kredytu zabezpieczeniem spłaty będzie hipoteka na nieruchomości lub określonym prawie do tej nieruchomości.

Bank, zawierając umowę odwróconego kredytu hipotecznego, zobowiąże się do wypłaty określonej w umowie kwoty przez czas określony lub jednorazowo. Kredytobiorca do chwili swojej śmierci pozostanie właścicielem/wieczystym użytkownikiem nieruchomości lub posiadaczem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i będzie zamieszkiwać w nim do dnia swojej śmierci.

 

»Renta dożywotnia i odwrócony kredyt hipoteczny to nie to samo

 

Przed zawarciem umowy bank/instytucja kredytująca dokona oceny stanu i historii zobowiązań kredytobiorcy, oceni także stan prawny nieruchomości. Podstawą do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego będzie rynkowa wartość nieruchomości. Przed zawarciem umowy rzeczoznawca majątkowy oceni nieruchomość. Ustawa nie będzie przesądzać o tym, która ze stron będzie płacić za wycenę.

Następnym krokiem jest dostarczenie kredytobiorcy na papierze (lub na innym trwałym nośniku bądź drogą elektroniczną) jednolitego arkusza informacyjnego zawierającego niezbędne dane dotyczące odwróconego kredytu hipotecznego. Biorąc pod uwagę wiek beneficjentów ww. kredytu, przekazywane informacje powinny być wyczerpujące i istotne. Arkusz powinien zawierać m.in.: dane identyfikacyjne banku, opis kredytu, jego koszty oraz informacje o obowiązkach i prawach biorącego kredyt. Informacje przekazane przed podpisaniem umowy nie będą stanowiły wiążącej oferty dla zainteresowanego kredytem.

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego musi być zawarta na piśmie. Powinny w niej znajdować się informacje dotyczące m.in.: rodzaju kredytu, jego całkowitej wysokości, wartości nieruchomości, wskazanie strony, która będzie płacić za wycenę nieruchomości, oprocentowania kredytu, terminów oraz wysokości ustalonych kwot do wypłaty (jednorazowo czy w ratach).

Ponadto w umowie muszą zostać określone obowiązki kredytobiorcy związane z nieruchomością (ubezpieczenie lokalu, należyta dbałość o nieruchomość, terminowe uiszczanie podatków czy opłat za czynsz). W umowie winny znajdować się także informacje dotyczące m.in.: prawa do przedterminowej spłaty kredytu i procedury tej spłaty, prawa do odstąpienia od umowy, sposobu i terminu wypowiedzenia umowy zarówno przez kredytobiorcę, jak i przez bank.

Komentuje Łukasz Piechowiak, główny ekonomista Bankier.pl

Na ustawę możemy się nie doczekać Długo czekaliśmy na ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym. Pierwsze założenia do niej pojawiły się już trzy lata temu i wówczas resort gospodarki zapowiadał przeprowadzenie szybkiego procesu legislacyjnego. Z niezrozumiałych powodów do dzisiaj nie udało się jej wdrożyć w życie. Obecne założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym zawierają bardzo istotną informację – tylko podmioty podlegające kontroli KNF-u będą mogły sprzedawać ten produkt. Oznacza to wykluczenie z rynku części podmiotów, które oferują obecnie tzw. odwróconą hipotekę, która z kredytem nie ma nic wspólnego, a jest jedynie formą cywilnej umowy dożywocia. To czy powinny się pojawić ograniczenia prawne do prowadzenia przez nich działalności jest sprawą dyskusyjną, ale w założeniach projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym nie ma o tym ani słowa. Czy będzie to produkt korzystny? To zależy dla kogo. Istotne jest to, że bank nie będzie przejmował nieruchomości od razu tak jak ma to miejsce w przypadku umów dożywocia, a wypłacana kwotę zawsze będzie można zwrócić bez utraty prawa własności. Ważne jest również to, że nieruchomość będzie wyceniania na rynkowych zasadach. Wprowadzenie ograniczenia wiekowego nie ma w tym wypadku większego znaczenia, ale nie ukrywajmy, że jest to produkt przeznaczony dla starszych. Co nie zmienia faktu, że 18 latek, który odziedziczy intratną nieruchomość po babci, ale trudną w sprzedaży, nie skorzystałby z tego produktu w określonym przypadku. Niemniej o tym, czy ten produkt będzie w użyciu zadecyduje rynek. Nikt nie może przecież zmusić banków do tego, aby sprzedawały kredyty tego typu, które wbrew pozorom będą bardzo ryzykowne i jednocześnie ich rentowność będzie trudna do przewidzenia. Podstawowe ryzyko to kwestie prawne, szczególnie prawo spadkowe. Druga sprawa, to banki zwykle wolą być beneficjentami zmian cen nieruchomości, czyli udzielać kredyty na ich zakup, a nie „przejmować” po wcześniejszej wycenie. Istnieje ryzyko, że nieruchomość po zakończeniu okresu kredytowania będzie miała niższą wartość niż w dniu jego udzielenia. Czy banki stać na takie ryzyko?

 

W projektowanej ustawie znajdą się szczegółowe warunki dotyczące sytuacji odstąpienia od umowy zarówno przez kredytobiorcę, jak i instytucję kredytującą. Istotne jest również to, że kredytobiorcy będą mogli spłacić odwrócony kredyt hipoteczny przed terminem wskazanym w umowie (chodzi o spłatę wypłaconych kwot kredytu wraz z oprocentowaniem, prowizjami i innymi opłatami).

Dla kredytobiorców zawarcie umowy o odwróconym kredycie hipotecznym będzie traktowane jak zaciągnięcie kredytu. Środki uzyskane z tego tytułu nie będą stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W ustawie znajdą się również przepisy dotyczące konsekwencji, jakie będzie ponosił kredytobiorca w przypadku niewywiązania się z obowiązków dotyczących utrzymania nieruchomości. Wówczas bank może wyznaczyć termin (nie krótszy niż 30 dni) na usunięcie niedociągnięć. Długość terminu ten będzie uzależniona od rodzaju obowiązku, jaki nie został zrealizowany.

W przypadku niedopełnienia obowiązków określonych w umowie, instytucja kredytująca może zaproponować swoje pełnomocnictwo obejmujące wykonanie zobowiązań dotyczących nieruchomości. Chodzi o zaległości w opłacaniu czynszu, podatku od nieruchomości. Pełnomocnictwo może zostać w każdej chwili odwołane. W umowie kredytu znajdą się informacje regulujące sposób rozliczania kosztów pełnomocnictwa.

Przewiduje się, że roszczenie o zwrot odwróconego kredytu - wraz z odsetkami i innymi kosztami - będzie wymagalne po 12 miesiącach od dnia śmierci kredytobiorcy. Dzięki temu spadkobiercy będą mogli dopełnić formalności spadkowych oraz mieć możliwość spłacić kredyt i zachować prawo do lokalu. Kredyt można będzie spłacić wcześniej i nie ponosić kosztów naliczanych odsetek.

Bankowi lub innej instytucji ma przysługiwać roszczenie o przeniesienie nieruchomości będącej przedmiotem zawartej umowy odwróconego kredytu hipotecznego lub roszczenie o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Roszczenie to będzie wymagalne w momencie, gdy wymagalne stanie się roszczenie o zwrot kredytu. Roszczenie o przeniesienie oprawa własności podlegać ma wpisowi do księgi wieczystej. Wygasa ono z chwilą spłaty kredytu lub wygaśnięcia hipoteki.

Spadkobiercy będą mieć prawo spłaty kredytu, w związku z tym bank będzie miał obowiązek powiadomić potencjalnych spadkobierców przez zamieszczenie - dwukrotne - ogłoszenia w dzienniku o zasięgu ogólnopolskim i na swoich stronach internetowych o takiej możliwości. W ogłoszeniu mają się znaleźć dane kredytobiorcy wraz informacją o zawarciu przez niego umowy odwróconego kredytu hipotecznego i możliwością spłaty zaciągniętego zobowiązania.

Bank będzie mógł wystąpić do sądu spadku o powołanie kuratora w celu przeniesienia na niego prawa do nieruchomości. Kurator będzie działał jako zastępca pośredni, a zatem w imieniu własnym, ale na rachunek wszystkich spadkobierców. Będzie działał do chwili uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

Zakłada się przyjęcie przepisu mówiącego o tym, że kredytobiorca i spadkobiercy ponoszą odpowiedzialność finansową ograniczoną wyłącznie do nieruchomości lub prawa do nieruchomości, na którym ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne. W przypadku, gdy kredytobiorca lub jego spadkobiercy nie dokonają spłaty kredytu bank zrealizuje przysługujące mu roszczenie o przeniesienia prawa własności.

Centrum Informacyjne Rządu