O czym informuje księga wieczysta
O czym informuje księga wieczysta
W Polsce ustrój ksiąg wieczystych reguluje ustawa o księgach wieczystych i hipotece, zaś kwestie szczegółowe – rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów. Postępowanie w sprawach dotyczących ksiąg wieczystych regulują art. 626[1]-626[13] KPC.
Od 1991 księgi wieczyste są prowadzone przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych według miejsca położenia nieruchomości.
Instytucją ksiąg wieczystych rządzi kilka zasad. Najważniejsze z nich to:
1. jawność formalna – każdy może w obecności pracownika sądu zapoznać się z treścią księgi wieczystej, w związku z czym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę; zasada nie rozciąga się jednak na akta księgi, które przeglądać może jedynie osoba mająca interes prawny oraz notariusz;
2. domniemanie zgodności ze stanem prawnym – domniemywa się (tzn. przyjmuje za pewne, jeżeli nie zostanie udowodnione co innego), że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością (tzn. że prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie istnieją); niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być usunięta jedynie w drodze odpowiedniego procesu cywilnego;
3. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe;
4. pierwszeństwo praw wpisanych – ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami nie wpisanymi do księgi.
Dane wpisywane do księgi wieczystej dzieli się tradycyjnie według działów, w których są wpisywane. Księga wieczysta składa się z 4 działów (w rzeczywistości z pięciu, bo dział pierwszy dzieli się na dwa), w których wpisuje się:
1. dział I:
dział I-O: „Oznaczenie nieruchomości” – dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości,
dział I-Sp: „Spis praw związanych z własnością” – ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości,
2. dział II – oznaczenie właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego,
3. dział III – ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości,
4. dział IV – hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.
Wpisów do księgi wieczystej dokonuje sąd wieczystoksięgowy w osobie sędziego lub – coraz częściej – referendarza sądowego, na podstawie złożonych wniosków. Wpis do księgi jest specyficzną formą orzeczenia sądowego i jako taki podlega kontroli instancyjnej: od wpisu oraz oddalenia wniosku o wpis zarówno wnioskodawcy jak i uczestnikom postępowania wieczystoksięgowego służy apelacja (do sądu okręgowego) lub skarga na orzeczenie referendarza (do sądu rejonowego, w którym ten referendarz orzeka).
Dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych, prowadzi się tzw. zbiory dokumentów. Są to, zgodnie z nazwą, prowadzone dla poszczególnych nieruchomości zbiory dokumentów, z których wynika stan prawny nieruchomości – stan własności i obciążenia. Obecnie nie zakłada się już zbiorów dokumentów, jednak istniejące nadal zachowują znaczenie prawne.
Od 2003r. w Polsce jest sukcesywnie prowadzona informatyzacja ksiąg wieczystych. W większości sądów wieczystoksięgowych nowe księgi są od razu zakładane i prowadzone w formie elektronicznej. Pozostałe księgi, prowadzone dotychczas w formie pisemnej są sukcesywnie informatyzowane.
16 czerwca 2010r. na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości uruchomiono publiczny system dostępowy dzięki któremu możemy przez internet zapoznać się z treścią księgi.
Dzisiaj w Polsce (mówiąc lakonicznie i w wielkim uproszczeniu) mamy dwa rodzaje mieszkań. Lokal i ograniczone prawo rzeczowe, czyli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Każe mieszkanie (lokal) posiada własną księgę wieczystą a nieruchomość lokalowa powstaje z chwilą założenia księgi (dokonania wpisu). Również od pewnego czasu ustawodawca przewidział możliwość zakładania ksiąg wieczystych dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Założenie księgi dla takiego mieszkania nie zmienia jednak jego statutu prawnego. W takich przypadkach księgi przydatne są jedynie dla np. zabezpieczenia kredytu (wpis hipoteki). Musimy jednak pamiętać, że oprócz księgi lokalowej istnieje jeszcze tzw. księga macierzysta gdzie mogą się pojawić dodatkowe obciążenia występujące na całej nieruchomości.
Sporadycznie na rynku wtórnym mogą się pojawić mieszkania nieposiadające własnej (indywidualnej) księgi. Bywają budynki gdzie współwłaściciele posiadają jedynie udziały w danej nieruchomości a do udziału przypisane jest prawo korzystania z danego mieszkania. Taka sytuacja jest jasna klarowna, ale w przypadku zakupu takiego mieszkania będziemy mieli problem z uzyskaniem kredytu na jego zakup. Znacznie gorzej jest wtedy, gdy sprzedawane mieszkanie nie jest wydzielone (nie posiada księgi lokalowej) a tak naprawdę sprzedający zbywa udziały w danej nieruchomości. Kupujący musi pamiętać, że w rzeczywistości nie kupuje lokalu mieszkalnego a jedynie udział w nieruchomości i wcale nie jest powiedziane, że sprzedawany udział odpowiada rzeczywistemu udziałowi danego mieszkania w całej nieruchomości. Do tego wszystkiego prawo do korzystania z danego mieszkania może być dość wątpliwe.
Jeśli w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego założenie księgi wieczystej jest dość proste to w przypadku założenia księgi lokalowej tak być nie musi. Możliwe, że koniecznym będzie zniesienie współwłasności a w przypadku braku zgodności wszystkich współwłaścicieli będzie musiało się to odbywać na drodze postępowania sądowego. Wtedy cała sprawa może trwać w niektórych przypadkach nawet kilka lat.