Księga wieczysta i akt własności, czy wystarczy do sprzedaży nieruchomości.
Księga wieczysta i akt własności może nie wystarczyć…
Kupując działkę rolną a wiele z nich nie ma jeszcze ksiąg wieczystych i wtedy możemy się spotkać z aktem własności ziemi, które były wydawane do początku lat 80-tych przed zakupem, dobrze jest dokładnie sprawdzić, kto jest rzeczywistym właścicielem.
Chodzi dokładnie o datę 4 listopada 1971 r. kiedy weszła w życie ustawa z dnia 26 października 1971 roku o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Ustawa ta w owym czasie miała uporządkować nieformalny obrót ziemią oraz uwłaszczyć rzeczywistych posiadaczy gruntów rolnych. Przewidywała ona, że od dnia jej obowiązywania, nieruchomości wchodzące w skład gospodarstw rolnych będących w samoistnym posiadaniu rolników stały się z mocy prawa ich własnością, jeżeli objęli je lub ich poprzednicy w posiadanie na podstawie zawartej bez prawem przewidzianej formy umowy o przeniesienie własności (sprzedaż, zamiana, dożywocie, dział spadku, zniesienie współwłasności lub inna). Można było również z mocy prawa stać się właścicielem ziemi rolnej bez zachowania tych warunków, jeśli było się samoistnym posiadaczem gruntu pięć lub dziesięć lat.
Dokumentem potwierdzającym uwłaszczenia był wydawany do 1982 roku akt własności ziemi, a następnie odpowiednie orzeczenia sądowe.
Problem polega jednak na tym, że jeśli rolnik przed wejściem w/w ustawy w życie pozostawał w związku małżeńskim, w którym panował ustrój wspólności majątkowej, to pomimo tego, że akt własności ziemi był wystawiany tylko na niego to ziemia wchodziła do majątku wspólnego małżonków. Stan taki był kilkakrotnie potwierdzany w postanowieniach Sądu Najwyższego.
Szczególną ostrożność muszą wykazać osoby, które kupują ziemię rolną od rolników rozwiedzionych lub owdowiałych, ponieważ mogą się narazić na roszczenia ze strony następców prawnych np. próbę kwestionowania ważności umowy sprzedaży.
Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 11 września 2002 r. Akt własności ziemi wydany na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. nr 27, poz. 250 ze zm.) w stosunku do jednego z małżonków nie przesądzał o przynależności w dniu 4 listopada 1971 r. uwłaszczonej nieruchomości rolnej do majątku tego małżonka (Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z 2002-09-11, V CKN 1232/00).